2025년 부동산 시장은 정부의 강력한 규제 정책으로 큰 변화를 맞이하고 있습니다. 특히 오늘(2월 2일) 청와대가 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일에 예정대로 종료된다고 재확인하면서 시장의 관심이 더욱 집중되고 있습니다. 집을 사거나 팔 계획이 있다면 반드시 알아야 할 2025년 부동산 정책을 핵심만 정리했습니다.
5월 9일 양도세 중과 유예 종료 확정 - 다주택자 마지막 기회
2025년 부동산 시장에서 가장 큰 이슈는 바로 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료입니다. 청와대는 2월 2일 “5월 9일 종료되는 것만큼은 분명하다”며 “이는 사회적 약속이자 정책적 일관성의 문제”라고 강조했습니다.
양도세 중과 유예란?
2022년 5월 10일부터 시행된 이 제도는 다주택자가 조정대상지역 내 보유기간 2년 이상 주택을 팔 때 일시적으로 중과세율을 적용하지 않는 혜택입니다. 원래는 2주택자에게 20퍼센트포인트, 3주택 이상에게 30퍼센트포인트의 세율이 추가로 부과되는데, 유예 기간에는 일반 누진세율만 적용됩니다. 또한 장기보유특별공제도 최대 30퍼센트까지 받을 수 있습니다.
5월 9일 이후 달라지는 점
5월 10일부터는 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 중과세율이 다시 적용됩니다. 지방소득세까지 포함하면 체감 세율은 훨씬 높아집니다. 장기보유특별공제도 제한되거나 배제되어 보유 기간이 길어도 절세 효과를 기대하기 어렵습니다.
중요한 점은 계약일이 아닌 양도일 기준이라는 것입니다. 양도소득세는 잔금 지급일과 소유권 이전 등기 접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다. 따라서 5월 9일 이전에 계약했어도 잔금이나 등기 접수가 이후로 넘어가면 중과 유예를 받지 못할 수 있습니다.
시장 전문가들의 전망
전문가들은 5월 9일 이후 부동산 시장이 거래 감소와 관망 심리가 겹치는 국면에 들어설 가능성이 크다고 봅니다. 중과가 재적용되면 다주택자들이 매물을 시장에 내놓지 않는 선택을 할 수 있고, 거래량이 줄고 호가가 경직되면서 시장 유동성이 위축될 수 있습니다.
반대로 5월 9일 이전까지는 중과를 피하려는 다주택자들의 급매물이 나올 수 있어 실수요자에게는 기회가 될 수도 있습니다. 실제로 서울 강남 일부 지역에서는 시세보다 낮은 급매물이 나오기 시작했다는 보도도 있습니다.
주택담보대출 한도 축소 - 고가 주택 규제 강화
2024년 6월 27일 발표된 대출 규제는 부동산 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 가장 큰 변화는 주택 가격에 따라 대출 한도를 차등 적용한다는 점입니다.
가격대별 대출 한도
15억 원 이하 주택은 LTV 40에서 50퍼센트로 최대 6억 원까지 대출이 가능해 기존 한도가 유지됩니다. 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 LTV 40퍼센트에 최대 6억 원, 25억 원 초과 주택은 LTV 20퍼센트로 최대 2억 원까지만 대출받을 수 있습니다.
이는 고가 주택에 대한 대출 규제를 강화하여 투기 수요를 억제하려는 의도입니다. 금융위원회는 6억 원 이상 대출받은 차주가 10퍼센트도 안 되는 소수인데 이들이 주택시장 가격 상승을 초래한다고 설명했습니다. 6억 원 대출을 30년간 갚으면 매달 원리금이 300만 원에 달해 평균 가구 소득 대비 큰 부담이 된다는 논리입니다.
실수요자는 어떻게 대응해야 할까?
15억 원 이상 주택을 매수할 계획이라면 대출 한도가 줄어든 점을 감안해 자기자본을 충분히 준비해야 합니다. 특히 25억 원 이상 고가 주택의 경우 대출이 최대 2억 원으로 제한되므로 상당한 현금 자산이 필요합니다. 집을 구매하기 전에 금융기관과 상담하여 정확한 대출 가능 금액을 확인하는 것이 중요합니다.
서울 전역 규제지역 지정 - 2년 실거주 의무
2024년 10월 15일 발표된 대책에서는 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구로 지정되었습니다.
경기도 12개 규제지역
경기도에서 지정된 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다.
규제지역 지정 효과
규제지역으로 지정되면 주택 구입 시 2년 실거주 의무가 부과됩니다. 2년 안에 팔면 양도소득세 중과가 적용되고, 12억 원 이하 구간에 대한 양도소득세 면제 혜택도 받을 수 없습니다. 이는 2024년 10월 20일 계약분부터 적용됩니다.
투기 목적의 단기 매매를 차단하고 실거주 목적의 주택 구입을 유도하기 위한 조치입니다. 규제지역 내 주택을 매수할 경우 2년 실거주 의무가 있으니 이사 계획을 신중하게 고려해야 합니다.
2025년 달라진 부동산 제도 - 실수요자 지원 확대
규제만 강화된 것은 아닙니다. 서민과 청년층을 위한 금융 지원도 확대되었습니다.
주택담보대출 중도상환수수료 인하
2025년 1월부터 주요 시중은행의 주택담보대출 중도상환수수료가 절반 수준으로 줄어들었습니다. 기존 약 1.2에서 1.4퍼센트 수준이던 5대 시중은행의 중도상환수수료가 0.6에서 0.7퍼센트 수준으로 낮아졌습니다. 1월 중순 이후 신규 대출에 적용됩니다.
중도상환수수료가 낮아지면 더 유리한 금리 조건으로 대환대출을 받기가 쉬워집니다. 기존 대출을 갚고 금리가 낮은 상품으로 갈아타는 것이 부담이 줄어든다는 의미입니다.
신생아 특례대출 소득 요건 완화
신생아 특례대출의 소득 요건이 대폭 완화되었습니다. 부부 합산 연소득 기준이 기존 1억 3,000만 원에서 2억 5,000만 원으로 상향되었습니다. 2025년부터 3년간 출산한 가구를 대상으로 하며, 대출 기간 중 추가 출산 시 금리 우대폭도 기존 0.2퍼센트포인트에서 0.4퍼센트포인트로 확대되었습니다.
저금리로 내집 마련을 지원받을 수 있는 대상이 크게 늘어났습니다. 출산 가정이라면 신생아 특례대출 조건을 꼭 확인해보시기 바랍니다.
도심복합사업 민간 참여 확대
한국토지주택공사 등 공공이 주도하던 도심복합사업에 민간이 참여할 수 있도록 법안이 개정되었습니다. 신탁사와 리츠 등이 사업자로 참여해 용적률 상향 등의 혜택을 받을 수 있습니다. 서울 준주거지역의 경우 용적률이 최대 700퍼센트까지 상향됩니다. 다만 개발 이익의 일부는 공공주택으로 환원해야 합니다.
민간의 참여로 사업 속도가 빨라지고 공급 물량이 늘어날 것으로 기대됩니다.
수도권 공급 확대 계획 - 135만 호 플러스 도심 6만 호
정부는 수도권에 대규모 주택 공급을 추진하고 있습니다. 2024년 9월 7일 발표된 대책에서는 수도권에 135만 호를 공급하겠다는 계획을 밝혔습니다.
1월 29일 추가 공급 대책
2025년 1월 29일에는 용산국제업무지구, 과천 경마장 등 핵심 입지를 활용해 도심에 6만 호를 추가로 공급하는 대책도 발표했습니다. 용산국제업무지구는 서울 중심부에 위치한 프리미엄 입지로, 이곳에 주택이 공급되면 주거 선택의 폭이 넓어질 것으로 기대됩니다.
공급 시기와 실효성
다만 이 대책은 착공 시기가 빨라야 2년에서 4년 뒤라 즉각적 체감 효과가 낮다는 지적을 받고 있습니다. 부동산은 공급을 발표한다고 바로 집이 지어지는 것이 아니라 인허가, 착공, 분양, 입주까지 수년이 걸립니다. 따라서 단기적으로는 시장에 큰 영향을 주기 어렵습니다.
2026년 1월 2일에는 국토교통부의 주택공급추진본부가 공식 출범하면서 정부의 공급 확대 의지를 재확인했습니다. 김이탁 국토부 제1차관은 “미래 공급에 대한 국민들의 의구심을 해소하고 확신을 부여한다면 시장 안정에도 기여할 수 있을 것”이라고 밝혔습니다.
2025년 부동산 시장 전망 - 상저하고 가능성
전문가들은 2025년 서울 아파트 시장이 상저하고(상반기 약세 하반기 강세) 흐름을 보일 가능성이 높다고 전망합니다. 상반기에는 불확실성과 대출 규제로 시장이 위축되지만, 하반기에는 금리 인하와 공급 부족 우려로 다시 상승세를 보일 수 있다는 분석입니다.
금리 인하 전망
2024년 연말부터 미국의 기준금리 인하가 본격화되면서 국내에서도 추가 기준금리 인하 가능성이 높아졌습니다. 금리 인하로 자금조달 비용이 낮아지면 주택 수요와 공급 측면이 모두 살아날 수 있습니다. 부동산 전문가들은 금리 인하가 2025년 주택시장의 핵심 변수가 될 것으로 보고 있습니다.
대출 이자 부담이 줄어들면 집을 사려는 사람들이 늘어나고, 건설사들도 자금 조달이 쉬워져 신규 사업을 추진하기 유리해집니다.
지역별 양극화 심화
수도권과 지방, 수도권 내에서도 지역 간 주택시장 양극화는 더욱 심화될 전망입니다. 수도권에서는 신축 아파트 선호 현상이 지속되는 반면, 지방은 미분양 부담과 경기 침체로 어려움이 예상됩니다. 빌라 등 비아파트는 전세사기 여파로 회복이 쉽지 않을 것으로 보입니다.
특히 서울과 경기 일부 선호 지역은 공급 부족으로 가격 상승 압력이 있는 반면, 비선호 지역과 지방은 수요 부족으로 가격 하락이 예상됩니다.
전세가격 상승 우려
착공 감소로 주택 준공물량이 감소하면서 수도권에서는 전세가격 상승 전망이 우세합니다. 정비사업 비중이 큰 수도권은 착공 증가가 더욱 어려운 상황이어서 입주물량 감소가 전세가격 상승으로 이어질 가능성이 큽니다.
전세를 구하려는 수요는 많은데 신규 입주 물량이 줄어들면 전세가격이 오를 수밖에 없습니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 가격 상승을 감안한 자금 계획이 필요합니다.
실수요자를 위한 전략 - 2025년 상반기가 기회
부동산 전문가들은 2025년 상반기가 실수요자에게는 내 집 마련의 좋은 타이밍이 될 수 있다고 조언합니다. 집값이 떨어졌을 때 사야지 말은 쉽지만, 막상 집값이 내려가면 투자심리 위축으로 무서워서 못 사는 경우가 많습니다.
장기 보유 전제로 접근
실수요자들의 평균 주택 보유 기간은 7년이 넘습니다. 최적의 타이밍에 매수하지 못했더라도 7년 후에는 집값이 상승했을 가능성이 높다는 의미입니다. 특히 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 나오는 급매물은 실수요자에게 기회가 될 수 있습니다.
단기적인 시세 변동에 일희일비하기보다는 장기적 관점에서 내가 살 집을 마련한다는 생각으로 접근하는 것이 중요합니다.
철저한 자금 계획 필수
대출 규제가 강화된 만큼 자금 계획을 철저히 세워야 합니다. 15억 원 이상 주택을 매수할 계획이라면 대출 한도가 줄어든 점을 감안해 자기자본을 충분히 준비해야 합니다. 또한 규제지역 내 주택을 매수할 경우 2년 실거주 의무가 있으니 이사 계획도 신중하게 고려해야 합니다.
금융기관 상담을 통해 본인이 받을 수 있는 대출 한도를 정확히 파악하고, 부족한 금액은 자기자본으로 준비해야 합니다. 생활비와 비상금도 충분히 확보한 상태에서 주택 구입을 결정하는 것이 안전합니다.
결론 - 정책 변화 주시하며 신중한 판단 필요
2025년 부동산 시장은 강력한 규제 정책과 공급 확대 의지, 그리고 금리 인하 기대감이 복합적으로 작용하는 한 해가 될 것입니다. 특히 5월 9일 양도세 중과 유예 종료는 시장의 중요한 분기점이 될 전망입니다.
집을 사거나 팔 계획이 있다면 정책 변화를 면밀히 주시하고 본인의 상황에 맞는 신중한 판단이 필요합니다. 다주택자라면 5월 9일 이전에 매도를 완료할 수 있을지 검토해야 하고, 실수요자라면 상반기 급매물 기회를 살펴볼 만합니다.
부동산은 인생에서 가장 큰 재산이자 주거 안정의 기반입니다. 단기적인 시세 변동보다는 본인의 실수요와 재정 상황을 우선 고려하여 현명한 선택을 하시기 바랍니다.